Gintaras Mikšiūnas | lzinios.lt
Senosios ES šalys savo žemės rinką saugo įvedusios daugybę saugiklių užsieniečiams, tuo tarpu naujosios narės raginamos ją liberalizuoti. LŽ archyvo nuotrauka
Jeigu Lietuvos (ir Europos Sąjungos; ES) pilietis nutartų ūkininkauti kitoje ES šalyje – Vakaruose, ir norėtų įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, ne visur jis būtų sutiktas išskėstomis rankomis. Beveik visose ES šalyse įstatymai leidžia parduoti žemę užsieniečiams, tačiau jiems yra numatyta įvairių saugiklių.
Senosiose ES šalyse, kur per pusę amžiaus nusistovėjo stabili žemės rinka, teoriškai užsieniečiams leidžiama pirkti žemę laisvai. Tačiau realiai pagrindiniu sandorių arbitru dažniausiai yra vietos savivaldos institucijos, kurios privalo saugoti žemės ūkio plotų vientisumą bei ūkių stabilumą. Ir saugo.
Daugiausia žemės pardavimo saugiklių yra įvesta stipriausiose ES narėse – Vokietijoje ir Prancūzijoje. Kai kurios kitos šalys – Suomija, Nyderlandai, Belgija, Airija, Italija, Ispanija – apribojimų parduoti žemės ūkio paskirties žemę nenumačiusios nei saviems, nei užsienio piliečiams.
Vokiečiai įsileidžia tik į mažus sklypelius
Kaip LŽ sakė Žemės ūkio ministerijos (ŽŪM) Žemės ir išteklių politikos departamento Žemės teisės skyriaus vedėja Gintarė Tumalavičienė, norintis Vokietijoje įsigyti žemės ūkio paskirties sklypą Lietuvos pilietis pirmiausia turės reikalų su federalinės žemės kompetentingomis institucijomis, vadinamomis Landkreis’ais. Norint sudaryti bet kokį su žeme susijusį sandorį, pirmiausia būtinas šios vietos savivaldos institucijos leidimas.
Visiškai nereikia jokio savivaldybės leidimo tik perkant nedidelius žemės sklypus. Ši žemiausia riba Vokietijos žemėse labai įvairi – nuo 0,15 iki 2 hektarų. Pavyzdžiui, Žemutinėje Saksonijoje – 1 ha, Saksonijoje – 0,5 ha, Sare – 0,15 ha, Bavarijoje – 2 ha. Didesnio ploto sklypams pirkti reikalingi leidimai. Vienas svarbiausių kriterijų išduodant leidimus žemės sandoriams – žemės ūkio valdų struktūros vientisumo išsaugojimas.
G.Tumalavičienės teigimu, vietos valdžia Vokietijoje gali atsisakyti duoti sutikimą parduoti žemę konsolidacijos atvejais. Taip pat leidimas parduoti žemės ūkio paskirties žemę nebus išduotas, jeigu tam prieštaraus kaimynai ūkininkai, nes būtent jie turi pirmumo teisę į šalia jų ūkių esančius žemės plotus. Sutikimo vietos valdžia neduos ir tais atvejais, jeigu matys, kad gali būti neefektyvus žemės paskirstymas, arba kils įtarimų, jog vysta spekuliacija, pavyzdžiui, jeigu siūloma sandorio kaina per didelė arba per maža pagal rinkos tendencijas.
„Dėl leidimo išdavimo į įgaliotą instituciją kreipiasi sandorio šalys, t. y. pirkėjas bei pardavėjas arba notaras. Bendras leidimo išdavimo ar atsisakymo išduoti terminas gali užtrukti ne ilgiau kaip mėnesį. Jeigu kompetentingai institucijai reikia surinkti papildomos informacijos dėl pirmenybės teisės įgyvendinimo, terminas gali būti pratęsiamas iki 3 mėnesių. Apie termino pratęsimą privaloma informuoti pareiškėją“, – sakė ŽŪM Žemės teisės skyriaus vedėja.
Leidimai neišduodami arba išduodami tik su įpareigojimais, kai žemės ūkio įmonė, perleidusi dalį žemės, gali prarasti ekonominį gyvybingumą. Taip pat jeigu žemės ūkio valda dėl sklypo perleidimo sumažėja ir tampa ekonomiškai neefektyvaus dydžio. Žemės ūkio paskirties valda negali būti mažesnė nei 1 ha, o miškų ūkio – 3,5 hektaro.
Leidimai parduoti žemę Vokietijoje privalomai išduodami, kai ją įsigyja savivaldybė arba savivaldybių sąjunga. Taip pat leidimai turi būti išduoti, jeigu žemę įsigyja artimi pardavėjo giminaičiai, jeigu jos perleidimas padeda pagerinti žemės ūkio valdų struktūrą arba žemė perleidžiama asmenims, kurie suinteresuoti paimti ją visuomenės poreikiams.
Papildomų apribojimų kitų ES šalių, taip pat ir Lietuvos piliečiams įsigyti žemės ūkio paskirties žemės Vokietijoje nėra.
Prancūzų tikslas – stabilūs ūkiai
Prancūzijoje žemės pardavimas taip pat turi būti aprobuotas vietinės valdžios institucijų.
Lietuvos agrarinės ekonomikos instituto parengtoje informacijoje rašoma, kad Prancūzijoje žemės pardavimo reglamentavimą prižiūri institucija, vadinama SAFER (Sociétés d‘ Aménagement Foncier et d‘ Etablissement Rural). Tai vietos valdžios institucija, kurios speciali paskirtis – palaikyti ūkininkų, ypač jaunųjų, įsikūrimą, žemės ir ūkių konsolidaciją bei kaimo žemės rinkų skaidrumą. Ši institucija visuomet privalo reaguoti, jeigu kyla įtarimų, jog vykdoma spekuliacija.
Apie kiekvieną žemės ūkio paskirties žemės pardavimo atvejį turi būti pranešta vietos SAFER. Tai turi padaryti notaras, įteisinantis sandorį. SAFER turi per du mėnesius patvirtinti arba atmesti sandorį. Kai sandoris neatitinka institucijos įgyvendinamų tikslų, SAFER pradeda pardavėjo ir pirkėjo diskusiją, kad pasiektų abipusį susitarimą, kuris geriau atitiktų SAFER tikslus.
Jei tarp pardavėjo ir pirkėjo susitarimas nepasiekiamas, SAFER gali naudotis pirmumo teise, pavyzdžiui, jei yra svarbesnių aplinkosaugos tikslų arba tikėtina, jog vyksta spekuliacija žeme. Gali būti, kad parduodamas žemės plotas yra per didelis, nes vienas iš SAFER uždavinių – riboti ūkių didėjimą. Tada ši institucija stengiasi sudaryti kitą susitarimą, kuris geriau atitiktų savivaldos tikslus, pavyzdžiui, parduoti žemę kitam pirkėjui arba ją išnuomoti.
Švedai reikalauja išsimokslinimo
Panašų vietos valdžios filtrą parduodant žemės ūkio paskirties žemę turi ir Švedija bei Lenkija. Švedijoje fiziniams asmenims kiti žemės ūkio paskirties žemės leidžiama nusipirkti be apribojimų. Tačiau retai apgyvendintuose regionuose žemės ūkio paskirties žemės pirkėjai turi gauti leidimą. Šis leidimas išduodamas, jei pirkėjas turi išsimokslinimą arba ūkininkavimo patirtį. Dažniausiai reikalaujama abiejų dalykų. Atskirais atvejais privaloma, kad žemės savininkas gyventų toje žemėje. Toks leidimas būtinas ir juridiniams asmenims.
Lenkija yra įteisinusi panašų į prancūzišką modelį: šioje šalyje apie visus žemės ūkio paskirties žemės pardavimo sandorius turi būti pranešta Žemės ūkio turto agentūrai. Ši agentūra įgyvendina valstybės žemės politiką, kurios uždaviniai – ūkininkavimo struktūros gerinimas, priešinimasis per didelei nuosavybės koncentracijai. Ši institucija taip pat prižiūri, ar žemės ūkio veiklą vykdo asmenys, įgiję tinkamą išsimokslinimą ir t. t. Individualiems ūkininkams nuosavybės teise priklausančios žemės plotas negali viršyti 300 hektarų.
Vengrai ruošiasi kautis
Rūta Bičiuvienė, Žemės ūkio rūmų (ŽŪR) Tarptautinio skyriaus vedėja sako, kad senosios ES šalys yra įsivedusios daugybę saugiklių, todėl nors žemę užsienio šalių piliečiai teoriškai įsigyti galėtų, tačiau praktiškai tai sunkiai įmanoma.
Pavyzdžiui, kai kuriose šalyse, norėdamas įsigyti žemę, žmogus turi būti tos šalies pilietis ne mažiau nei 5 metus, laisvai kalbėti tos šalies kalba ir pan. Tuo tarpu naujosios ES šalys narės įpareigojamos žemės ūkio paskirties žemės pardavimą visiškai liberalizuoti.
„Šio žemės rinkos liberalizavimo niekas nelaukia ir mėgina imtis kažkokių veiksmų. Antai Vengrija, mano žiniomis, yra priėmusi įstatymą, pagal kurį visiškai bus draudžiamas žemės ūkio paskirties žemės įsigijimas ne Vengrijos piliečiams. Patys vengrai tikisi dėl to atsidurti Europos teisingumo teisme, tačiau šį kontraversišką įstatymą vengrų parlamentas vis dėlto priėmė. Rumunai žada, kad nuo 2014 m. sausio 1 d. žemės ūkio paskirties žemės pardavimui įstatymuose atsiras daugybė saugiklių, kurie taip pat turėtų apsaugoti jų žemės rinką“, – sakė R.Bičiuvienė.
Lietuva nesipriešindama atsiveria
A.Stančikas
Nuo 2014 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigalioja nauja žemės ūkio paskirties žemės pardavimo tvarka: susiję asmenys kartu negalės įsigyti daugiau žemės nei nustatytas leistinas plotas. Pasak ŽŪM Žemės teisės skyriaus vedėja G.Tumalavičienės, taip siekiama užkirsti kelią didelius žemės plotus sutelkti vienose rankose, iš rinkos išstumiant šeimos ūkius. Mūsų šalyje, kaip ir Vokietijoje, nustatyta parduodamos privačios žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo eilė, pirmumą teikiant žemės bendraturčiui, naudotojui, kaimynui. „Toks reguliavimas pasirinktas įvertinus šių dienų žemės ūkio paskirties žemės disponavimo santykiuose pastebėtas tendencijas, tokias kaip žemės supirkimas spekuliaciniais tikslais ir, žinoma, ruošiantis 2014 m. gegužės 1 d., nuo kurios Lietuva nebegali taikyti apribojimų ES valstybių narių piliečiams įsigyjant žemės ūkio paskirties žemės Lietuvoje“, – sakė ministerijos atstovė.
Išliks ir grynai lietuviški žemės pardavimo ypatumai, antai draudimas parduoti jas saugomose teritorijose ir t.t. Išimtys bus taikomos tik parduodant namų valdas ir asmeninių ūkių žemės sklypus. Taip pat išliks draudimas įsigyti žemę europinės ir transatlantinės integracijos kriterijų neatitinkantiems asmenims, pavyzdžiui, Rusijos, Baltarusijos valstybių piliečiams.
ŽŪR pirmininko Andriejaus Stančiko teigimu, Lietuvos žemdirbiai pasisako už tai, kad žemės ūkio paskirties žemė galėtų tapti prieinama užsienio šalių piliečiams tik tada, kai visos Europos žemdirbiai gaus vienodas tiesiogines išmokas už hektarą bei turės vienodą perkamąją galią. Šiuo metu mūsų ūkininkai tiesiog nėra tokie pajėgūs įpirkti žemę, kaip ES senbuvių šalių piliečiai, o paskolas žemės įsigijimui bankai dalija nenoriai.
Pasak ŽŪR vadovo, Lietuvos žemdirbiai iš esmės nėra prieš pardavimą, tačiau labiausiai baiminamasi, kad žemę supirks stambios kapitalo grupės ir ja pradės spekuliuoti. „Realybė tokia, kad užsieniečiai žeme Lietuvoje jau senokai prekiauja, nors įstatymai to neleido. Kitas dalykas, mūsų valdžios pozicija tokia: „kuo greičiau, tuo geriau“, – komentavo A.Stančikas.